中新網(wǎng)四川新聞7月14日電(蔣升濤)2022年7月14日，成都—CBRE世邦魏理仕發(fā)布《產(chǎn)業(yè)重構、存量新生暨2022年上半年成都房地產(chǎn)市場回顧與展望》，解析成都房地產(chǎn)市場最新發(fā)展狀況與趨勢。
“2022上半年，疫情零星反復，疊加宏觀環(huán)境的不明朗，成都房地產(chǎn)市場挑戰(zhàn)重重，辦公、商業(yè)及倉儲市場的需求均走低。盡管如此，市場在挑戰(zhàn)中孕育變革機遇，特別是產(chǎn)業(yè)結構重塑所衍生的新動能開始逐步投射到房地產(chǎn)市場。此外，城市更新大背景下，存量物業(yè)煥新亦從可持續(xù)發(fā)展的層面帶動產(chǎn)業(yè)落地。借此，實時洞察市場趨勢，緊抓本土機遇，將是下半年成都市場的制勝關鍵�！� 世邦魏理仕西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌表示。
優(yōu)質寫字樓市場
大宗交易市場
產(chǎn)業(yè)重構、存量新生——挑戰(zhàn)中，孕育變革新機遇
2022上半年，向榮中心及高新創(chuàng)合中心交付為成都優(yōu)質寫字樓市場帶來11.7萬平方米的新增供應。受春節(jié)后疫情零星反復、宏觀環(huán)境不明確及持續(xù)性行業(yè)調(diào)整的影響，上半年凈吸納量僅錄得約4.7萬平方米，較2021下半年顯著下降64.6%。分季度看，一季度影響最大，科技、房地產(chǎn)等行業(yè)調(diào)整所帶來的大面積退租風波過后，凈吸納量僅錄得1.1萬平方米；二季度，新增供應的良好預租以及退租接近尾聲共同推動市場活躍度微升，凈吸納錄得約3.6萬平方米，甲級樓吸納量由負轉正。因此，寫字樓市場整體空置率較去年底上升0.6個百分點至18.2%。租金方面，金融城及大源的區(qū)域價值及持續(xù)的低空置率使得租金在市場波動中保持韌性；但著眼市中心，由于商貿(mào)業(yè)、餐飲等受疫情影響較為嚴重的行業(yè)多聚集于此，且區(qū)域持續(xù)高空置率，部分業(yè)主以價換量，帶動全市優(yōu)質寫字樓平均賬面租金較去年底下跌0.3%至人民幣83.8元每平方米每月。
展望2022年下半年，市場預計迎來約26萬平方米的新增供應，成都再添招商引資的重要載體，進而有望吸引更多優(yōu)質企業(yè)來蓉發(fā)展。新交付項目將集中在金融城和東大街，其中金融城時隔兩年再迎甲級寫字樓供應。
盡管如此，2022年辦公動能的可持續(xù)發(fā)展，以及存量物業(yè)與新增供應間競爭，仍面臨諸多挑戰(zhàn)，但變革新機遇也隨之孕育。
產(chǎn)業(yè)重構
著眼新增租賃需求，TMT、專業(yè)服務、金融業(yè)為2022上半年甲級寫字樓前三大需求來源，分別占比24.8%、18.9%、11.3%；TMT占比進一步收縮，但工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的主導性愈發(fā)明顯，上升至七成；金融業(yè)增長顯著，同比上升9.1個百分點；消費服務、酒店餐飲、消費品制造業(yè)的占比較去年下半年分別上升2.8、1.6、1.2個百分點。上述需求結構變化趨勢的延續(xù)性是未來市場發(fā)展的核心動能支撐。
2022年5月，《成都建設踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)行動計劃(2021-2025年)》發(fā)布，明確成都將著力打造城市人民宜業(yè)的示范區(qū)，并提出八大重點任務，為“數(shù)字‘智’造、數(shù)字文創(chuàng)、特色金融、消費中心”等領域帶來發(fā)展新機遇，從而激活城市經(jīng)濟新活力。
“智”造新機遇
“建圈強鏈”推動下，成都“智”造成效初顯，2021年成績斐然，五大先進制造業(yè)同比增長11.2%。投射到寫字樓市場，2022上半年工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的租賃需求跨越式增長，較去年同期顯著增長16.8個百分點；其中大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網(wǎng)的辦公需求均實現(xiàn)快速增長；按需求來源看，良好的營商環(huán)境培育更多本土企業(yè)入局工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)賽道，需求占比近2/3，并吸引更多內(nèi)資優(yōu)質工業(yè)制造業(yè)入蓉發(fā)展，需求占比42.6%，如精密儀器、化工及自動化等；產(chǎn)業(yè)集聚和成本控制是區(qū)域選址的重要考量，引導上半年企業(yè)選址集中在大源、金融城和傳統(tǒng)CBD。
“十四五”期間成都數(shù)字經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)競爭力將不斷提升，到2025年，成都數(shù)字經(jīng)濟占GDP的比重將達到14%。集成電路、軟件信息服務等數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)有望在未來驅動制造業(yè)及工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的辦公需求增長。
文創(chuàng)新機遇
多元的文創(chuàng)氛圍吸引眾多頭部企業(yè)落子成都，2021年文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)增加值首次突破2,000億元大關，繼而衍生相關辦公需求。2022上半年，以游戲研發(fā)為主的數(shù)字娛樂及傳媒企業(yè)的租賃需求增長迅速，較去年同期顯著上升14.5個百分點，且面積需求較大，1,000-3,000平方米面積段的占比近一半；上半年企業(yè)選址集中在大源、東大街、傳統(tǒng)CBD。
到2025年，成都文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值預計超過3,200億元，占GDP比重達12%，隨著電競、數(shù)字影視等新型行業(yè)逐步形成更為完整的產(chǎn)業(yè)鏈，衍生辦公需求。
金融新機遇
作為輻射西部地區(qū)的金融服務中心，成都展現(xiàn)出對金融企業(yè)強勁的吸引力。2021年成都金融業(yè)增加值位列全國第六，占GDP比重達11.4%。這一產(chǎn)業(yè)集聚力吸引外省優(yōu)質企業(yè)積極進駐，上半年約70%的傳統(tǒng)金融需求為內(nèi)資，其中銀行、證券、保險尤為活躍；而非傳統(tǒng)金融多為本土企業(yè)，如股權投資、融資租賃等；金融行業(yè)整體承租能力較強，超過50%的企業(yè)選擇1,000平米以上的大面積段；按區(qū)域看，金融城板塊的產(chǎn)業(yè)集聚最強，吸引超60%的非傳統(tǒng)金融業(yè)和超40%的傳統(tǒng)金融業(yè)企業(yè)落戶于此。
未來，成都將聚焦“三心三區(qū)”建設，推進共建西部金融中心，高質量發(fā)展現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)，供應鏈金融、股權基金、綠色金融等特色金融業(yè)將迎來發(fā)展機遇。
消費新機遇
建設國際消費中心城市，“成都消費”、“成都休閑”、“成都服務”、“成都創(chuàng)造”共同構筑商業(yè)繁榮，2021年成都社會消費品零售總額達到9252億元，排名全國第六。這也衍生出包括本地及外省的消費品制造行業(yè)，以及本地的零售貿(mào)易、餐飲酒店、消費服務等企業(yè)的辦公需求；而客源導向是消費類企業(yè)選址的重要考量，傳統(tǒng)CBD區(qū)域的消費人口及其對整個市中心的輻射吸引企業(yè)積極進駐。
到2025年，成都社會消費品零售總額預計突破11,000億元，消費對經(jīng)濟增長的貢獻率將超過60%，成都打造國際消費中心城市有望成為又一需求支撐動能。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務部 | 辦公樓負責人黃璐表示：“成都建設公園城市示范區(qū)，將落實開展‘建圈強鏈’行動、建設西部金融中心、建設國際消費中心城市等八個重點任務，塑造‘成都+’品牌，為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展續(xù)以動能；其中，數(shù)字‘智’造、數(shù)字文創(chuàng)、特色金融及消費相關產(chǎn)業(yè)將迎來發(fā)展契機，繼而在未來中長期衍生辦公需求，同時也推動成都寫字樓的需求結構重塑�！�
存量新生
2022年5月，國務院辦公廳發(fā)布《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，就盤活存量重點領域、盤活方式、政策支持、資金保障、風險防控舉措、組織保障等提出具體意見。
歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，目前成都優(yōu)質寫字樓規(guī)模已居全國第五位，僅次于一線城市。然而，早期交付的樓宇在硬件、運營等方面均面臨較大的市場競爭壓力。目前樓齡十年以上的樓宇數(shù)量達到36棟，成都已逐步邁入存量時代。另一方面，隨著成都的城鎮(zhèn)化建設不斷提速，到2022年末，預計成都的城鎮(zhèn)化率將突破80%。城鎮(zhèn)化及工業(yè)化進程將極大地推動城市產(chǎn)業(yè)能級提升，繼而衍生對產(chǎn)業(yè)載體更為迫切的需求，尤其是“十四五”期間，發(fā)展高能級總部經(jīng)濟是成都現(xiàn)代服務業(yè)的重點工作之一。
因此，不斷增長的產(chǎn)業(yè)落地需求與存量物業(yè)老化之間的矛盾推動煥活存量成為樓宇經(jīng)濟下一階段的重點工作。老舊物業(yè)亟待重塑二次生命以繼續(xù)承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，其面臨的硬件老舊、運營不應時及業(yè)態(tài)錯位等問題制約其吸引企業(yè)落地，繼而抬升城市產(chǎn)城分離及中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)空心化風險。比如，部分物業(yè)早期定位與當下市場需求錯位，亟待重新改造及規(guī)劃定位，如老舊商業(yè)、廠房改造成辦公空間等，以重塑載體的經(jīng)濟效應。有鑒于此，中、輕資產(chǎn)投資、硬件升級、完善商務及商業(yè)配套及多樣化辦公產(chǎn)品組合均是盤活存量資產(chǎn)的重點方向。
世邦魏理仕成都投資及資本市場部董事馬濤表示：“成渝雙城經(jīng)濟圈建設下，成都城鎮(zhèn)化率將持續(xù)上升，隨著時間推移與空間擴容，更多存量樓宇將產(chǎn)生。同時，產(chǎn)城人融合發(fā)展的迫切需求也推動煥活存量成為樓宇經(jīng)濟下階段的重點工作，存量物業(yè)有望通過中、輕資產(chǎn)投資或硬件升級等措施置換承載新能�！�
零售物業(yè)市場
運營商持續(xù)加碼，物業(yè)進階社交休閑場
2022上半年，攀成鋼區(qū)域首個購物中心環(huán)貿(mào)ICD開業(yè)，為成都零售物業(yè)市場帶來約12萬平方米的新增供應。著眼需求端，宏觀環(huán)境不明確導致消費走低，以及疫情零星反復障礙跨城市旅游，品牌的擴張需求放緩，尤其是服飾及大型正餐品牌，市場整體空置率較去年底上升0.9個百分點到8%。分區(qū)域看，次級、近郊商圈此番影響較大，空置率較去年底分別上升0.4、1.4個百分點；而核心商圈的空置率微漲0.2個百分點則主要是因為業(yè)主主動性的大規(guī)模調(diào)整所致。相應地，全市購物中心首層平均租金增長承壓，較去年底下跌0.4%；其中次級、近郊商圈的均下跌0.7%；以春鹽為代表的核心商圈強者恒強，租金逆勢中微漲0.2%。
按品牌新增店鋪數(shù)看，零售業(yè)態(tài)占比42.1%，奢侈品牌布局“雙店”并帶來特殊業(yè)態(tài)，其主要是下午茶、酒吧等增加消費者社交及駐足的餐飲及休閑品類；沙龍香氛成繼美妝護膚后又一新寵品類，如Frederic Malle、Kilian等；露營風席卷全城，運動戶外品牌持續(xù)活躍，且愈發(fā)聚焦細分專業(yè)領域，如瑜伽、跑步、登山、滑雪等；本土潮牌崛起，如1807等品牌積極布局。餐飲業(yè)態(tài)占比37.1%，新一輪外來餐飲入蓉擴張，折射出本土包容性；咖啡茶飲積極擴張，多點多店布局；中式國潮點心維持活躍態(tài)勢，并孵化創(chuàng)意門店，如集市店等；本土特色餐飲攜年輕化運營方式，擠進購物中心。
體驗業(yè)態(tài)占比15.9%，潮流驅動街舞教室延續(xù)擴張趨勢；沉浸式體驗仍為主流，在融合多業(yè)態(tài)的嘗試下，衍生親子、劇場、電競、脫口秀等更多細分場景；健康理念愈發(fā)受重視，促使產(chǎn)后護理、推拿、口腔及類醫(yī)美等體驗品類積極拓店。主力店占比4.9%，新能源汽車品牌擴張最為活躍，上半年錄得新設門店逾20家；Z世代不想被定義，吸引相關品類拓店，如日系時尚生活百貨Niko and…首進成都；電影院積極跨界，如與餐飲業(yè)態(tài)攜手，故愈發(fā)精品化、場景化。
展望2022下半年，成都零售物業(yè)市場將迎來約64.3萬平方米的新增供應，屆時市場總存量將突破1,000萬平方米；其中，71.5%的新增供應將落于城南，包括備受矚目的成都SKP、大魔方等優(yōu)質項目，繼而有望推動交子公園商圈實現(xiàn)跨越式發(fā)展。
因此，高位供應或將帶動市場競爭進一步加��；另一方面，此輪疫情后，消費者訴求再次演變，消費愈發(fā)回歸街頭、走向社區(qū)，零售物業(yè)或將從“渠道”進階成“社交休閑場”；同時，眾多消費新趨勢已站上“風口”，品牌方迎來迭代新周期，此輪新品類孵化進一步玩轉跨界、融合，以及吸納更多生活新理念。
運營商
上半年，投資者對成都市場的信心在挑戰(zhàn)下仍然積極，頭部運營商持續(xù)加碼，或輕、重資產(chǎn)落地新項目，或項目開工建設，且物業(yè)形態(tài)亦不斷多元，如西南首個萬象天地、成都第三座大悅城(金牛)等。
依托建設公園城市示范區(qū)和城市更新的推進下，加之疫情后消費者不斷增加娛樂、社交及休閑活動的支出，尤其是今年以來露營風席卷全城，零售物業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)新的發(fā)展趨勢。其一，更多運營商打造以“盒子+街區(qū)”為代表的多元空間，或與相鄰項目形成多元互補，旨在從品牌租戶、消費場景、運營時間等多方面實現(xiàn)互補增值效應，從而提高區(qū)域及物業(yè)整體的休閑、社交屬性，如環(huán)貿(mào)ICD及即將開業(yè)的成都SKP、世豪廣場南館。
其二，大型公共區(qū)域愈發(fā)重要，不論是面積還是靈活性，都顯著提升，給零售物業(yè)提供使用的多功能性，如快閃、演出、辦展、集市等，且這一趨勢不僅是新增項目的方向，也是存量物業(yè)改造升級的參考，如COSMO的復合空間“INNERCO內(nèi)合”等。
上述趨勢使得消費者的動線及空間聚合發(fā)生改變，未來或將引導業(yè)主在業(yè)態(tài)及品牌組合上探索新的排布規(guī)律，深度銜接空間與品牌以打造全新生態(tài)。同時，如何將開放式街區(qū)或公區(qū)的客流引入購物中心內(nèi)部，亦將是重要的思考。
零售商
零售和餐飲休閑品類互補，增強消費者到訪及駐足，這也衍生零售業(yè)態(tài)更大的店鋪面積需求，如Maison Margiela全球首家咖啡店、拉夫勞倫RALPH'S BAR及Harmay Community 2.0社交空間等。餐飲品牌對店鋪的休閑區(qū)域也愈發(fā)看重，特別是外擺或公區(qū)的戶外空間，“不止于鋪”的趨勢對店鋪規(guī)劃提出新要求，且對物業(yè)運營時間亦可能有延長的要求。最后，從品牌孵化的角度看，構建無數(shù)個生活方式及消費群體的“社群導向”趨勢愈發(fā)明顯，如ESG極簡生活群體等，零售商需緊抓細分社群的核心價值觀，挖掘商業(yè)機遇，衍生相關產(chǎn)品及商業(yè)模式。
世邦魏理仕西南區(qū)戰(zhàn)略顧問部負責人鄒麗娟表示，“毋庸置疑，上半年頭部運營商攜優(yōu)質零售項目持續(xù)加碼成都的舉動折射出市場各參與者對本地消費市場的積極信心。依托成都發(fā)展公園城市示范區(qū)，零售物業(yè)市場的地理和物業(yè)空間迎變革；同期，存量物業(yè)緊追時代風潮作改造升級，重新定位及重構空間，創(chuàng)休閑、社交的新目的地。零售商方面，品牌社交、社群消費等將不斷引領趨勢。
倉儲物流市場
產(chǎn)業(yè)及供應鏈韌性增強，電商滲透率攀升助需求增長
2022上半年，成都倉儲物流市場迎來四個倉儲項目交付，新增供應約16萬平方米，主要集中在青白江、龍泉園區(qū)。著眼需求端，年初季節(jié)性波動引發(fā)大面積的退租，及消費因宏觀環(huán)境不明確而走低，使得上半年凈吸納量僅錄得負值，但二季度市場初現(xiàn)回暖跡象，需求轉正；因此，全市高標庫整體空置率較去年底上升3.5個百分點至9.9%；但核心園區(qū)雙流、新都仍維持低空置率，分別為3.6%、2.7%，愈發(fā)緊俏的可租賃面積帶動租金穩(wěn)中有升，較去年底分別上漲0.7%、0.8%，繼而帶動全市平均租金較去年底上漲0.6%，至人民幣22.5元每平方米每月。展望2022年下半年，市場還將迎來約30萬平方米的新增供應，特別是天府機場空港園區(qū)將拉開序幕。
就未來倉儲需求續(xù)能而言，2022上半年，電商需求仍為主導，占比37.8%；制造業(yè)需求增長顯著，較去年增長5.6個百分點至17.6%。結合倉儲需求的四大核心驅動力，全渠道零售、高效率運營、供應鏈韌性和上下鏈增長，未來供應鏈韌性及電商消費或將是成都本地倉儲需求增長的重要驅動因素。
供應鏈
不斷完善的基礎設施和“雙循環(huán)”的推進共同增強西部供應鏈的韌性。截至2022年6月30日，中歐班列(成渝)開行量突破2萬列，占全國中歐班列累計開行量約40%，成為全國開行量最多、開行最均衡、運輸貨值最高、貨源結構最優(yōu)的中歐班列，在“一帶一路”建設中發(fā)揮關鍵作用。此外，上半年“中歐班列”四川又有兩條新線首發(fā)，分別為成都雙流開行首趟直達莫斯科班列，和“甜城號”的首發(fā)。
在此基礎上，加之“雙循環(huán)”的積極推進，成渝兩地圍繞發(fā)揮成渝極核帶動作用、雙核聯(lián)動效應和集結中心樞紐功能，并開展更加緊密務實合作，保持班列多路徑、多通道安全穩(wěn)定運行。借此，上半年成都進出口均表現(xiàn)平穩(wěn)，特別是出口額超預期，增速超過全國平均水平4.7個百分點，“四川造”“成都造”的產(chǎn)品加快了走出去的步伐。未來，成渝兩地堅持通道帶動經(jīng)貿(mào)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，依托中歐班列運輸優(yōu)勢和品牌效應，將繼續(xù)打造外向型產(chǎn)業(yè)集聚地。特別注意的是，貨品結構也不斷升級，班列貨物類型從早期的日用百貨等低附加值產(chǎn)品，升級到如今的汽車、家電、新能源產(chǎn)品等高附加值貨物。
另一方面，更多重點產(chǎn)業(yè)項目落地成都，助力中國產(chǎn)業(yè)布局的平衡發(fā)展，繼而側面緩沖供應鏈壓力。年初，成都《“十四五”新經(jīng)濟規(guī)劃》公布，明確到2025年增加值占GDP將達30%；5月，成都《“十四五”生物經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》印發(fā)，提出“十四五”期間，成都生物經(jīng)濟年均增速將保持在15%左右，到2025年生物經(jīng)濟總產(chǎn)值達到1.2萬億元。2022上半年多個重點項目落地成都，如空中客車飛機全生命周期服務項目落戶雙流、云集藥業(yè)西南總部及醫(yī)藥物流慧金港項目落戶郫都，及吉利控股集團新能源汽車項目落戶龍泉驛等。
電商
疫情零星反復及消費創(chuàng)新模式激發(fā)電商需求。疫情催生的新一輪在線消費需求推動相關交易活動在上半年中創(chuàng)下新高。有鑒于此，在線購物及退換貨(反向物流)將在年內(nèi)產(chǎn)生增長的物流需求。同時，生鮮電商的發(fā)展也將衍生更多的冷庫需求。另一方面，2022年首要的需求驅動力之一就是租戶將會保持較高的庫存水平。臨近交通樞紐及人口稠密區(qū)域的零售商及三方物流商將會持有這一部分庫存。
與此同時，此輪疫情推動零售商全渠道戰(zhàn)略創(chuàng)新，線上消費普及率進一步攀升。如沒有在線業(yè)務的零售商開始從第三方網(wǎng)站銷售產(chǎn)品；或零售商加大全渠道科技的投資，為不斷增長的在線購買和可能出現(xiàn)的需求高峰做準備等。
考慮到市場實現(xiàn)電商普及需要大量的倉儲空間作為支撐，即市場的電商普及度越高，找尋額外倉儲空間的難度則會越高；因此，高線上消費普及度和較充裕的倉儲空間為電商生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的必要條件，未來成都的線上消費普及度有望在城鎮(zhèn)化進程及本地消費活力和習慣的優(yōu)勢中不斷攀升，繼而推動倉儲空間去化。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責人王蒙豪表示：“未來，產(chǎn)業(yè)鏈資源重塑，先進制造業(yè)、生物醫(yī)藥、新經(jīng)濟將積極發(fā)展；依托中歐班列(成渝)、陸海新通道、雙機場等基礎設施，供應鏈韌性不斷增強；得益于線上消費普及率、消費規(guī)模及新型創(chuàng)意模式，電商需求將穩(wěn)定增長，中西部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來新機遇�！�(完)
