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CBRE無限論壇成都站活動(dòng)在成都舉辦
2023年02月17日 10:43 來源:中新網(wǎng)四川 編輯:曹惠君

  中新網(wǎng)四川新聞2月17日電    2月16日,CBRE無限論壇成都站活動(dòng)在成都舉辦,論壇以“蓄勢(shì)待發(fā)無限繁‘蓉’”為主題,來自于企事業(yè)單位和媒體近200位嘉賓出席。在開場(chǎng)致辭中,CBRE西南區(qū)董事總經(jīng)理謝凌首先表達(dá)了對(duì)2023年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和期待。她表示,2023年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)蓄勢(shì)待發(fā),過去幾年儲(chǔ)蓄的能量、要素、資源均有望陸續(xù)釋放,今年或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)的窗口期。CBRE世邦魏理仕作為全球性的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司,在這關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折之年,將繼續(xù)踐行“城市合伙人”的戰(zhàn)略角色,為各級(jí)政府和企業(yè)建言獻(xiàn)策。

  會(huì)上,CBRE中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨分享了CBRE《2023年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報(bào)告》,從中國區(qū)層面解讀了2023年中國經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。本次論壇特邀嘉賓ESR集團(tuán)之下ARA亞騰中國總經(jīng)理呂志偉發(fā)表了題為《4D時(shí)代不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)遇及資產(chǎn)管理》的主旨演講。他表示非?春贸啥,相信成都可以發(fā)揮西部后發(fā)趕超的火車頭效應(yīng),并期望和CBRE等合作伙伴攜手開拓成都市場(chǎng)。隨后,CBRE的商業(yè)地產(chǎn)專家們分別圍繞投資、產(chǎn)業(yè)招商、辦公樓、消費(fèi)市場(chǎng)等主題,進(jìn)行了深入分享。

  產(chǎn)業(yè)升級(jí)無限機(jī)遇

  新周期下外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)的選址策略

  過去三年,中國實(shí)際使用外資金額穩(wěn)步增長(zhǎng)。2022年,盡管因服務(wù)業(yè)疲軟拖累全國FDI增速放緩,但制造業(yè)引資依然穩(wěn)定提升,實(shí)際使用外資3,237億元,同比增長(zhǎng)46.1%;尤其是得益于外資準(zhǔn)入限制的全面放開,汽車制造業(yè)引資大幅增長(zhǎng)263.8%。這一趨勢(shì)折射出,憑借完備的產(chǎn)業(yè)門類、以先進(jìn)數(shù)字基建為代表的完善基礎(chǔ)設(shè)施、豐富的人才儲(chǔ)備以及超大規(guī)模的市場(chǎng)容量,中國作為全球制造核心的地位難以撼動(dòng)。

  然而,新周期下外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)的發(fā)展策略已發(fā)生潛移默化的轉(zhuǎn)變,從“在中國為世界”逐漸轉(zhuǎn)型到“在中國為中國”驅(qū)動(dòng)的趨勢(shì)愈發(fā)顯著。

  市場(chǎng)活力、勞動(dòng)力、資本、區(qū)域樞紐性、營(yíng)商環(huán)境等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)吸引外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)在中國推進(jìn)“在地化”發(fā)展戰(zhàn)略,并設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心等,精準(zhǔn)服務(wù)中國消費(fèi)市場(chǎng)。商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至2021年,上海共有877家跨國企業(yè)和外資研發(fā)中心523家,北京則擁有201家外資企業(yè)區(qū)域總部,其余城市如深圳、蘇州、成都等亦有外資企業(yè)布局區(qū)域總部或研發(fā)中心。另一方面,隨著近年來中國“鏈主”企業(yè)數(shù)量的持續(xù)攀升,以及行業(yè)分布的持續(xù)多樣化發(fā)展,亦加速外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)“在地化”轉(zhuǎn)型以契合國內(nèi)頭部企業(yè)的需求。

  近年來,宏觀環(huán)境的不確定性和突發(fā)事件令企業(yè)愈發(fā)重視供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性。一方面,日益加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使企業(yè)通過物流供應(yīng)鏈的降本增效實(shí)現(xiàn)盈利提升。另一方面,保障關(guān)鍵供應(yīng)鏈產(chǎn)品亦成為當(dāng)下企業(yè)庫存管理的重要目標(biāo),以抵抗?jié)撛诘墓⿷?yīng)風(fēng)險(xiǎn),并漸成趨勢(shì)。有鑒于此,更為靈活敏捷的供應(yīng)鏈及庫存管理成為外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)的必然選擇,如通過數(shù)字技術(shù)賦能、更量化的風(fēng)險(xiǎn)分析等方式。

  從地理布局來看,外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)的選址策略也發(fā)生改變,由單中心的高度集中過渡到去中心化的分散布局。究其原因,單中心化的布局往往受限于服務(wù)半徑,所覆蓋客戶群及產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)均非常有限,同時(shí)物流成本較高;而分散化布局則有望尋求穩(wěn)定的供應(yīng)鏈、臨近終端消費(fèi)市場(chǎng)及控制物流成本等。因此,未來成都有望吸引更多外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)布局,以覆蓋中西部市場(chǎng),這也將產(chǎn)生更多的產(chǎn)業(yè)鏈合作機(jī)會(huì)。

  中國居民消費(fèi)力持續(xù)增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年全國居民人均可支配收入36,883元,扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.9%,與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本同步。同期,主力消費(fèi)人群代際轉(zhuǎn)換,Z世代漸成核心消費(fèi)群。這些趨勢(shì)有效帶動(dòng)如電子產(chǎn)品、新能源汽車及美妝個(gè)護(hù)等升級(jí)品類的消費(fèi)規(guī)模不斷擴(kuò)大,繼而反向作用于消費(fèi)品制造業(yè),促進(jìn)其升級(jí)轉(zhuǎn)型。特別是,隨著農(nóng)村居民人均可支配收入的增長(zhǎng),國內(nèi)二、三線城市等下沉消費(fèi)市場(chǎng)的活躍度攀升,吸引頭部外資產(chǎn)業(yè)類企業(yè)設(shè)置多個(gè)區(qū)域型制造和物流中心。

  成都,外商在中西部投資的首選地之一

  “得益于產(chǎn)業(yè)升級(jí)、對(duì)外開放、基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)規(guī)模及勞動(dòng)力五大優(yōu)勢(shì),成都將持續(xù)吸引外商投資”,世邦魏理仕西南區(qū)顧問及交易服務(wù)部|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王蒙豪表示,“作為城市招商引資大使,我們建議新周期下重點(diǎn)關(guān)注:打造城市‘產(chǎn)業(yè)名片’并著力宣傳;以‘建圈強(qiáng)鏈’為核心引鏈主、強(qiáng)配套;注重搭建招商信息庫并常態(tài)化更新數(shù)據(jù);優(yōu)化‘樞紐型配套’,增強(qiáng)跨區(qū)域聯(lián)動(dòng);及強(qiáng)化與市場(chǎng)中專業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)。更為迫切的是,緊跟經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及隨之而來的新一輪外商投資浪潮,成都應(yīng)迅速攜手各方專業(yè)團(tuán)隊(duì),搶占先機(jī),共謀高質(zhì)量發(fā)展”。

  “十四五”期間,成都重點(diǎn)推進(jìn)“建圈強(qiáng)鏈”行動(dòng),帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。2023年,行動(dòng)不斷深化,數(shù)字“智”造、數(shù)字文創(chuàng)、特色金融、消費(fèi)中心等領(lǐng)域迎來發(fā)展新機(jī)遇,從而激活城市經(jīng)濟(jì)新活力。成都寫字樓租戶結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)同步,新舊動(dòng)能加速轉(zhuǎn)換,寫字樓需求逐步迎來新風(fēng)口。CBRE世邦魏理仕《2022年成都甲級(jí)寫字樓租戶普查》數(shù)據(jù)顯示,相較2017年,成都甲級(jí)寫字樓前三大主力租戶保持不變,仍然是金融業(yè)、TMT和房地產(chǎn)建筑,但TMT是唯一呈快速擴(kuò)張趨勢(shì)的行業(yè),需求占比增加5個(gè)百分點(diǎn)至19%;細(xì)分領(lǐng)域積極邁向產(chǎn)業(yè)鏈高端,科技互聯(lián)網(wǎng)占市場(chǎng)整體需求比重達(dá)13%。

  按面積段看,面積需求在3,000平方米及以上的大面積租戶數(shù)量成倍增長(zhǎng),從2017年的45家增長(zhǎng)至2022年的133家,其所租用的辦公面積在整體需求中的占比也相應(yīng)擴(kuò)大,上升13個(gè)百分點(diǎn)至31%,反映出成都聚勢(shì)總部經(jīng)濟(jì)成果顯著。

  尤其是2022年,主力行業(yè)的頭部企業(yè)引領(lǐng)擴(kuò)張。金融業(yè)方面,頭部銀行、券商于年內(nèi)錄得14筆2,000平方米以上的新設(shè)立及擴(kuò)租案例;得益于政府不斷加大的招商引資力度,年內(nèi)TMT產(chǎn)業(yè)落地成效斐然,錄得多筆頭部企業(yè)的大面積辦公需求落子案例,主要是軟件服務(wù)和數(shù)字娛樂及傳媒等領(lǐng)域;此外,頭部專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在租賃窗口期積極尋求升級(jí),搬遷至核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)甲寫,如律所、咨詢公司及會(huì)計(jì)師事務(wù)所,亦體現(xiàn)出其對(duì)于成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展所衍生出的專業(yè)服務(wù)需求增長(zhǎng)所持有的長(zhǎng)期樂觀態(tài)度。

  2023年,需求新勢(shì)能、總部經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)下,成都樓宇經(jīng)濟(jì)或應(yīng)突破求新,以契合企業(yè)未來的辦公新定義。

世邦魏理仕供圖
世邦魏理仕供圖

  靈活性首先體現(xiàn)在企業(yè)選址的區(qū)域偏好上;仡2022年,市中心與城南的新增需求占比基本旗鼓相當(dāng),“雙核”商務(wù)區(qū)的市場(chǎng)發(fā)展格局不變。但分行業(yè)看,則呈差異化表現(xiàn)。其中,受產(chǎn)業(yè)集聚和城市開發(fā)的影響,金融業(yè)及房地產(chǎn)建筑行業(yè)偏好城南;消費(fèi)服務(wù)及酒店餐飲行業(yè)則更為市場(chǎng)和消費(fèi)者導(dǎo)向,偏好市中心;TMT行業(yè)在考慮產(chǎn)業(yè)聚集的同時(shí)也需要兼顧成本及城南較少可租賃面積帶來的空間限制,因此在市中心和城南同步擴(kuò)張。展望未來,供應(yīng)充沛的子市場(chǎng)將為頭部企業(yè)的擴(kuò)張?zhí)峁└`活的選擇。2023年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓預(yù)計(jì)約87萬平方米新增供應(yīng),其中市中心、天府新區(qū)及城南分別占比55%、24%及21%。

  內(nèi)部空間亦然,靈活性的不斷提升不僅僅體現(xiàn)在需求增加或減少,而體現(xiàn)在更多的空間將被運(yùn)用于溝通與協(xié)作,即在符合業(yè)務(wù)發(fā)展情景下“WE”(協(xié)作空間)和“ME”(個(gè)人空間)的合理配置。此外,租戶對(duì)于靈活性的重視還表現(xiàn)在租約和裝修等前置成本的控制。

  另一方面,緊跟中國“雙碳”戰(zhàn)略目標(biāo),越來越多的企業(yè)開始將減碳作為未來必須達(dá)成的重要戰(zhàn)略目標(biāo)之一,尤其是跨國企業(yè)。據(jù)調(diào)查,58%的財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)制定了在2050年或更早的期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈零排放目標(biāo)。近年來,國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)也紛紛公布了零碳目標(biāo),主要分布在金融、互聯(lián)網(wǎng)科技、制造、零售等行業(yè)。

世邦魏理仕供圖
世邦魏理仕供圖

  寫字樓作為企業(yè)辦公的主要物業(yè)載體,綠色樓宇是企業(yè)房地產(chǎn)減碳中最主要和最直接的對(duì)象,在雙碳目標(biāo)和可持續(xù)戰(zhàn)略的推進(jìn)下,綠色樓宇的租賃需求將進(jìn)入快車道。數(shù)據(jù)顯示,成都2022年綠色樓宇的出租情況保持了絕對(duì)優(yōu)勢(shì),整體出租率高出同期棕色樓宇3.8個(gè)百分點(diǎn)。

  消費(fèi)創(chuàng)新無限場(chǎng)景

  建設(shè)國際消費(fèi)中心城市的致勝策略

  2023年,成都零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)約70萬平方米,持續(xù)高位。著眼需求端,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和消費(fèi)意愿回升有望帶動(dòng)吸納量大幅上升至近五年新高。此外,消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)延續(xù),據(jù)《世邦魏理仕全球消費(fèi)者調(diào)查》—中國內(nèi)地,2023年中國消費(fèi)者對(duì)個(gè)人財(cái)務(wù)狀況更樂觀(約80%的中國受訪者),并表示會(huì)增加家庭/兒童支出和休閑度假。

  另一方面,成都商業(yè)市場(chǎng)亦呈現(xiàn)四大發(fā)展新趨勢(shì)。其一,商圈效應(yīng),2022年交子公園商圈跨越式發(fā)展,成都“雙核心商圈”格局加速成熟,以地標(biāo)項(xiàng)目為核心的商圈效應(yīng)愈發(fā)顯著,并與圈內(nèi)其他商業(yè)項(xiàng)目攜手,構(gòu)建全客群消費(fèi)生態(tài)圈。其二,空間變革,一方面依托成都建設(shè)公園城市示范區(qū),“盒子+街區(qū)”和大型公區(qū)不斷涌現(xiàn),2022年近六成新增供應(yīng)打造開放式街區(qū),為零售物業(yè)營(yíng)造互補(bǔ)性、靈活性、社交化的沉浸式消費(fèi)空間;另一方面,物業(yè)類型不斷多元,如社區(qū)商業(yè)、公園商業(yè)等,滿足日常生活的就近消費(fèi)需求。其三,城市更新,老牌商圈的生態(tài)環(huán)境、商業(yè)條件不斷改善,在地段、人文、街道尺度等優(yōu)勢(shì)的加持下,休閑屬性倍增;同時(shí),存量物業(yè)升級(jí)改造,緊追時(shí)代風(fēng)潮,重新定位及重構(gòu)空間,創(chuàng)休閑、社交新目的地,2022年歷經(jīng)3年改造的COSMO煥新開業(yè),打造成一座潮流文化新地標(biāo)。最后,社群消費(fèi),商業(yè)定位或?qū)⒁陨缛簞澐,以不同生活方式的核心價(jià)值觀為導(dǎo)向,開發(fā)相關(guān)產(chǎn)品及商業(yè)模式。

  “消費(fèi)復(fù)蘇與升級(jí)的轉(zhuǎn)折之機(jī)下,成都商業(yè)市場(chǎng)如何緊抓發(fā)展新趨勢(shì),從商圈協(xié)作、消費(fèi)空間、消費(fèi)內(nèi)容等多方面打造消費(fèi)新高地將成為2023年的核心議題”,世邦魏理仕華西區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人鄒麗娟表示“CBRE世邦魏理仕憑借全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)咨詢經(jīng)驗(yàn),建議未來成都應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源稟賦,圍繞‘5大場(chǎng)景+4大內(nèi)容’優(yōu)化展開工作,促進(jìn)消費(fèi)、提質(zhì)擴(kuò)容,以實(shí)現(xiàn)加快建設(shè)國際消費(fèi)中心城市的目標(biāo)”。(完)

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